成交失速 | 2023二季度深圳房地产市场报告

2023-06-22 06:23:50 来源 : 观点网

观点指数《深圳市住房发展2023年度实施计划》指出，2023年全市住房计划新开工建筑面积1300万平方米、约16.5万套。此等规模的住房建设是对今年政府工作报告里，支持刚性和改善性住房需求问题，尤其是解决新市民、青年人的住房问题的有力回应。

(资料图片仅供参考)

土地方面，第二批拟供商品住宅用地项目清单共计10宗地块，合计出让面积104.85公顷。其中，深湾超总地块解除了两个约束，即不再限定70/90的户型设置要求，同时其房屋销售价格允许突破13.2万的原先要求，预期企业对地块的竞争会更加激烈。

楼市方面，5月成了今年首个负增长的月份，成交走低。截至5月底，深圳市新房住宅库存402.5万平方米，去化周期约13个月。二季度计划房源数量供应增加，而成交放缓，预计会拉长去化周期。

保障房拟建设18.5万套，城更提供增量

报告期内，《深圳市住房发展2023年度实施计划》有力回应了今年政府工作报告里提及的，支持刚性和改善性住房需求问题，尤其是解决新市民、青年人的住房问题。

计划指出，2023年全市住房计划新开工建筑面积1300万平方米、约16.5万套，其中保障性住房计划新开工建筑面积约475万平方米、约7.3万套；商品住房计划新开工建筑面积约700万平方米、约7万套。

2023年计划筹集保障性住房建筑面积约407.5万平方米、约11.2万套（间），全年共建设筹集保障性住房18.5万套（间），建筑面积约882.5万平方米。保障房建设筹集的数量要大于商品房新开工。其中，保障房的主要来源并非新建，而是城中村的征集和改造。

资料来源：观点指数统计及整理

据观点指数监测，二季度录得20个城市更新项目动态，相比上一个季度增加1个。从区域来看，龙华、龙岗录得的城更动作较多。其中涉及居住功能更新项目的有16个，也即成为保障性住房的改造来源。

二批供地104.85万方，优质地块料抢手

期内，第二批拟供商品住宅用地项目清单共计有10宗地块，合计出让面积104.85公顷，将于2023年5月25日至2023年8月25日期间发布出让公告。

从区位看，南山区1宗、宝安区1宗、龙华区2宗、光明区2宗、龙岗区3宗、深汕特别合作区1宗。结合上一批次来看，光明区和龙岗区分别供应四宗，也是所有区中最多的两个。

截止发稿日，已有3宗地块挂牌。6月1日，深圳挂出2023年第二批次的首轮2宗住宅用地，其中有公众关注的深圳湾超总宅地和深圳北站总部宅地，计划于6月30日出让。前者地块是深圳湾超级总部基地唯一可供开发的住宅用地，也是深圳湾超级总部基地22年来供应的第一宗宅地。

具体来看，深湾超总地块出让面积36293.5平方米（其中道路用地面积1684.69平方米），挂牌起始价为108.98亿，最高限价125.32亿。

这个地块解除了两个约束，即不再限定70/90的户型设置要求，同时其房屋销售价格允许突破13.2万的原先要求，定价可以为13.3万/平方米。说明政府供地诚意十足，推出了优质好地块。由于这宗地块不限制户型比例，开发企业可以更有空间做大户型住宅产品。对于政府来说，一方面回应了当下市场对大户型住宅的需求，另一方面减少双证占用改善型需求人群购房名额的影响。

深圳北站商务区A811-0347宗地，限售均价8.05万/平（均不含室内装修），相较去年的拍卖地的销售限价，北站地块建成后的销售价格有所上涨。

另外此次挂牌的深汕合作区宅地，位于深汕特别合作区小漠镇，土地面积61574平方米，建筑面积73888平方米，挂牌起始价3.73亿元，最高限制地价4.28亿元。该宗地是深圳拍地以来，无售价限制的纯商品房宅地之一。

深汕合作区宅地小漠镇地块卫星图

资料来源：百度地图

观点指数发现，该宗地块周边以农田为主，周边配套相对匮乏，道路基础设施还有待完善。因此对企业开发能力要求较高，该宗地块对企业的吸引力有限。

供应增加成交放缓，去化周期或拉长

二季度计划入市的商品房项目有31个，预计供应房源面积为1543056.08平方米，15521套。其中，住宅1311088.56平方米，13024套?。从区域看，龙岗区、宝安区是计划供应项目最多的区域，共有6个项目计划供应。

观点指数监测发现，二季度计划供应套数和面积有所回升，套数相比一季度增多5222套，略低于去年同期的供应（2022年二季度14520套）。

本批次热点新盘值得关注，如前海招商一湾臻邸、深业云海湾花园、海德园、光明里等项目。其中深圳网红豪宅盘海德园A区于6月入市，237套房源全部售完，实现“日光”。海德园于2021年11月和2022年5月开盘，并分别推出181套住宅、239套住宅，单套总价均在1000万元以上，两次也都实现了当日售罄。

海德园热销主要是该楼盘周边房价严重倒挂，存在套利空间。此外还有周边优势突出，红岭教育实验小学约在项目100米的位置，是深圳四大名校之一。

深圳房地产信息平台数据显示，5月新建商品房成交为33.94万平方米（3389套），同比+24.99%；其中新建商品住宅成交为28.56万平方米（2787套），同比+54.12%。上涨过高的原因可能是去年成交基数低。

从区域来看，5月份宝安、龙岗、龙华成交面积最多。在11个区中，5月有9个区成交面积存在不同程度的下滑，仅有大鹏、南山和坪山维持正增长。大鹏网签2535.6平方米，环比增长42%；南山网签11594.05平方米，环比增长18.16%；坪山网签量15029.5平方米，环比增长2%。

从房型来看，5月90-144平方米成交面积为12.98万平方米，成交量达到总量的61.42%，是住宅市场主流的成交房型。需要关注到是，90-144平方米户型和90平方米以下户型环比下降超15%，仅有144平方米以上户型环比上升11.15%。

整体来看，5月成了今年首个负增长的月份，成交走低。截至5月底，深圳市新房住宅库存402.5万平方米，去化周期约13个月。上述提到，计划房源数量供应增加，而成交放缓，很大程度上会拉长去化周期。

据市场数据显示，5月加推的宝安沙井会展湾雍境去化率约12%。以回迁房为主的旧改项目，福田新天石厦铭苑235套房源去化仅25套。光明华润润曜府304套房源认筹率10%左右，首日去化仅10套。可以看到，除了一些热门盘去化较好，更多新盘仍未获得理想的销售。

二手房方面，5月二手商品房成交32.42万平方米（3348套），同比+0.58%；其中二手商品住宅成交27.37万平方米（2788套），同比+0.55%。

报告期内，二手房成交有利好消息。深圳首笔“带押过户”模式下的住房公积金贷款由中国银行深圳市分行成功发放。在该模式下的住房公积金贷款，办理效率大幅提升，节约了购房时间成本和手续费用。

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